Determinare i costi delle opere con valori di riferimento standardizzati

 

 

L’applicazione web werk-material.online, gestita dal CRB insiema a werk, bauen + wohnen e l’Ufficio federale di statistica UST dal 2019, offre agli utenti un’ampia gamma di valori di riferimento per diversi casi concreti. Qui di seguito sono presentate e spiegate con l’aiuto di un esempio illustrativo le funzioni di base più importanti.

Testo: Tanja Heublein, Responsabile Sviluppo & Tecnologia

Nel 2019, il CRB ha lanciato l’applicazione web werk-material.online con l’obiettivo di aiutare architetti, ingegneri civili, committenti, uffici tecnici o pianificatori finanziari a valutare, determinare e verificare i costi di un’opera in modo più affidabile. Questo nuovo servizio del CRB, in cooperazione con werk, bauen + wohnen e l’Ufficio federale di statistica UST, offre due pacchetti di dati: il primo, dal titolo «Tipi di opere werk-material.online», dà accesso ad un solido archivio di dati dei costi di opere realizzate, suddivisi secondo i codici dei costi di costruzione eCCC o CCC. Il secondo pacchetto dati, «Valori di riferimento medi per la elementi calcolati UST», permette di visualizzare e di scaricare in formato Excel i cosiddetti «Elementi calcolati» e, a partire da aprile 2021, anche i «Prezzi unitari CPN» dell’Ufficio federale di statistica UST.

Il valore aggiunto offerto dall’utilizzo del pacchetto dati «Tipi di opere werk-material.online» nella pratica è illustrato nel seguente esempio: la città di Zurigo ha bandito un concorso d’architettura per la costruzione di una nuova scuola dell’infanzia a due sezioni e, oltre a presentare le loro proposte di progetto, chiede ai partecipanti al concorso di fornire una determinazione dei costi secondo il Codice dei costi di costruzione eCCC-E. Questo concorso suscita l’interesse di un giovane studio d’architettura. Per lo studio si tratta di un compito architettonicamente stimolante, ma finora non ha mai avuto la possibilità di realizzare una scuola dell’infanzia a due sezioni. A causa della mancanza di esperienza e dell’incertezza riguardo alla valutazione dei probabili costi di realizzazione, lo studio sceglie la licenza per il pacchetto dati «Tipi di opere werk-material.online», così da poter trovare dei progetti di riferimento adatti da utilizzare come base per la determinazione dei costi secondo il Codice dei costi di costruzione eCCC-E.

Accesso all’applicazione web

La struttura dei contenuti di werk-material.online è intuitiva: dopo aver effettuato il login con indirizzo e-mail e password, all’utente compare una panoramica delle opere disponibili nel pacchetto dati «Tipi di opere werk-material.online». Le opere sono accompagnate da una foto e ordinate secondo la data di realizzazione. Oltre al nome e all’ubicazione, con un semplice clic è possibile visualizzare ulteriori informazioni riguardanti l’oggetto. L’archivio di dati dell’applicazione web viene continuamente aggiornato con le opere valutate nella rubrica «werk-material» della rivista werk, bauen + wohnen. Nel 2020 sono stati aggiunti progetti delle seguenti categorie: centri residenziali, case per persone sordocieche, scuole dell’infanzia, impianti per il trattamento dell’acqua potabile, impianti di depurazione, sale multiuso, uffici ed edifici commerciali, campeggi, istituti sportivi, centri di formazione sanitaria ed edifici scolastici.

«Nei nostri settori di attività, economia della costruzione e fiduciario immobiliare, la piattaforma werk-material.online ci aiuta a definire e controllare gli obiettivi di costo nelle fasi iniziali nonché a verificare la plausibilità della determinazione dei costi. Abbiamo già aumentato l’utilizzo dei dati degli oggetti nella definizione degli obiettivi per i concorsi d’architettura. In questo modo possiamo determinare i parametri approssimativi, come le quantità e i costi probabili, sulla base di progetti con la stessa destinazione e un volume simile e illustrarlo al committente citando un oggetto di riferimento. Durante la determinazione dei costi (stima sommaria dei costi, stima dei costi e preventivo) sono di aiuto soprattutto i dati classificati secondo l’eCCC-E. La possibilità di confrontare i valori di riferimento e i progetti è un ottimo strumento per trovare oggetti di riferimento e valori indicativi per l’ulteriore pianificazione dei costi. Continueremo ad utilizzare la banca dati nel nostro lavoro quotidiano e speriamo che cresca ulteriormente e possa così essere utilizzata ancora più frequentemente e in modo più diffuso.»

Ricerca di opere di riferimento adatte

La scelta delle opere di riferimento adatte si basa sul principio della similitudine: per fornire una previsione realistica dei costi di un’opera, è necessario trovare un oggetto già realizzato che sia il più simile possibile. Tra i criteri di similitudine ci sono la grandezza dell’opera, il luogo, i tempi di realizzazione o il genere di opera. Più i criteri corrispondono, più saranno simili anche i costi di costruzione del progetto. Se le cosiddette caratteristiche di qualità del progetto coincidono con l’opera di riferimento, i costi di costruzione da determinare corrisponderanno allo stesso modo. Il principio della similitudine pone dunque le basi per tutte le determinazioni dei costi con valori di riferimento standardizzati, per esempio con i valori di riferimento secondo il Codice dei costi di costruzioni eCCC-E. Il giovane studio di architettura inizia la ricerca di opere di riferimento adatte cercando specificamente scuole dell’infanzia completate, i cui valori di riferimento sono stati adattati al livello attuale dei prezzi nella grande regione di Zurigo. 

Giocano un ruolo anche i criteri di scelta relativi alla norma «eCCC-E» e al genere di costo «costo di realizzazione», in quanto sono i requisiti per la determinazione dei costi nel contesto dei documenti di concorso da presentare. Infine, ma non da ultimo, si concentra sulle valutazioni delle opere secondo i «costi di realizzazione/m2 SP», in quanto in una prima fase si può fare una proposta dei costi di realizzazione basata sulla superficie di piano del progetto. Il risultato di questa ricerca di possibili opere di riferimento è illustrato nell’immagine in alto.

Dopo aver esaminato i risultati della ricerca «Scuola dell’infanzia a due sezioni a Zurigo» e averli confrontati con il progetto di concorso, lo studio d’architettura, con l’aiuto dei valori di riferimento «costi di realizzazione/m2 SP» forniti, per esempio, dal progetto «Scuola dell’infanzia a due sezioni a Haspelweg», è in grado di fare una stima approssimativa del proprio progetto. In seguito, per una determinazione dei costi più precisa, si possono usare i valori di riferimento dei gruppi principali e dei gruppi di elementi secondo il Codice dei costi di costruzione eCCC-E. In questo modo, le opere di riferimento possono poi essere confrontate con il progetto di concorso dello studio di architettura per quanto riguarda le dimensioni, la costruzione portante e la struttura delle facciate nonché i materiali utilizzati all’interno. È inoltre possibile unire i valori di riferimento di opere di riferimento diverse, utilizzando per esempio quelli del progetto «Nuovo edificio sostitutivo: scuola dell’infanzia a Sulgenbach» e «Nuova scuola dell’infanzia a tre sezioni».

L’«Editor delle opere»

Da novembre 2020 werk-material.online ha una nuova funzione che permette di costruire la propria banca dati di riferimento di opere realizzate. Con la funzione «Editor delle opere», gli utenti sono in grado di registrare le proprie opere con i valori di riferimento e i relativi documenti. Queste opere, visualizzate solo da chi le crea, possono in seguito essere confrontate o analizzate tra loro o con altre opere già presenti nell’applicazione web. L’interfaccia facile all’uso, disponibile in tedesco, francese, italiano e inglese, permette di inserire, modificare e cancellare le opere e le relative informazioni: dati di base, luogo, tempistiche, parametri principali, operatori coinvolti, descrizioni, superfici, volumi, costi e valori di riferimento. 

Opere correlate possono essere collegate tra loro. Inoltre, possono essere registrati valori di riferimento energetici secondo la norma SIA 380 e le opere possono essere documentate con immagini, piante, sezioni, facciate o altri dettagli. Supponiamo dunque che il progetto dello studio di architettura vinca il concorso per la costruzione di una nuova scuola dell’infanzia a due sezioni a Zurigo. Una volta realizzata, sarà possibile salvare nell’applicazione web tutte le indicazioni relative all’opera e quindi tornare a riprendere tutte le informazioni e i valori di riferimento corrispondenti. I codici dei costi di costruzione CCC ed eCCC-E sono disponibili per l’inserimento strutturato dei valori di riferimento.

«werk-material.online è uno strumento per la determinazione dei costi unico nel suo genere sul mercato svizzero. Esso offre una panoramica dei valori di riferimento di numerosi progetti realizzati. L'applicazione permette di effettuare ricerche utilizzando i dati più importanti del progetto, come per esempio il tipo di utilizzo, il luogo/cantone/città, l'anno di costruzione o la superficie. I risultati sono suddivisi secondo le norme svizzere in vigore. I progetti valutati vengono illustrati tramite grafici. I dati di progetto contengono i costi secondo il CCC, la superficie secondo la SIA, la descrizione e la durata secondo le fasi (fase di progettazione, fase di realizzazione, ecc.). werk-material.online rappresenta una solida base per una prima valutazione del preventivo durante il processo di progettazione nonché per la valutazione dell'economicità delle superfici per i diversi tipi di utilizzo.
Nikita Berzin, Valutatore immobiliare