Kosten von Bauobjekten mit standardisierten Kennwerten ermitteln

 

 

Die Web-Applikation werk-material.online, die CRB seit 2019 gemeinsam mit werk, bauen + wohnen und dem Bundesamt für Statistik BFS betreibt, bietet Anwendern eine breite Palette standardisierter Kostenkennwerte für unterschiedliche Anwendungsfälle. Nachfolgend werden die wichtigsten Grundfunktionen vorgestellt und anhand eines anschaulichen Beispiels erklärt.

Text: Tanja Heublein, Leiterin Entwicklung & Technologie

Mit dem Ziel, Architekten, Bauingenieure, Bauherren, Bauämter oder Kostenplaner dabei zu unterstützen, die Kosten von Bauobjekten verlässlicher schätzen, bestimmen oder überprüfen zu können, hat CRB 2019 die Web-Applikation werk-material. online lanciert. Dieser neue Service von CRB in Kooperation mit werk, bauen + wohnen und dem Bundesamt für Statistik BFS stellt zwei Datenpakete bereit: Unter dem Titel «Objektarten werk-material. online» wird Zugriff gewährt auf einen soliden Bestand an Kostendaten zu realisierten Objekten aller Baugattungen, die nach den etablierten Baukostenplänen eBKP oder BKP von CRB gegliedert sind. Über das zweite Datenpaket «BFS Kostenkennwerte für Berechnungselemente» werden die sogenannten «Berechnungselemente» und ab April 2021 neu auch die «NPK-Einheitspreise» des Bundesamts für Statistik BFS zur Einsicht und zum Excel-Download bereitgestellt.

Welchen Mehrwert die Nutzung des Datenpakets «Objektarten werk-material.online» in der Praxis bietet, veranschaulicht folgender konkreter Anwendungsfall: Die Stadt Zürich hat einen Architekturwettbewerb für den Neubau eines Doppelkindergartens ausgelobt und bittet die Wettbewerbsteilnehmer und -teilnehmerinnen neben der Einreichung ihrer Entwurfsvorschläge um eine Kostenermittlung nach Baukostenplan eBKP-H. Dieser Wettbewerb stösst auf das Interesse eines jungen Architekturbüros. Es hält die architektonische Aufgabenstellung für spannend, konnte in seiner bisherigen Tätigkeit jedoch noch keinen Doppelkindergarten realisieren. Aufgrund der fehlenden Erfahrung und der Unsicherheit im Hinblick auf die Schätzung der voraussichtlichen Erstellungskosten entschliesst sich das Büro für eine Lizenz des Datenpakets «Objektarten werk-material.online», um dort geeignete Referenzprojekte als Basis für die beizulegende Kostenermittlung nach Baukostenplan eBKP-H zu finden.

Einstieg in die Web-Applikation

Der inhaltliche Aufbau von werk-material.online erschliesst sich dem Anwender intuitiv: Nach dem Login mithilfe von E-Mail-Adresse und Passwort erscheint eine Übersicht der im Datenpaket «Objektarten werk-material.online» verfügbaren Objekte. Die Objekte sind mit einem Foto visualisiert und nach Fertigstellungsdatum sortiert. Neben der Angabe des Projektnamens mit Ort können durch Anklicken weitere Projektinformationen angezeigt werden. Der Datenbestand an ausgewerteten Objekten aus der Zeitschrift werk, bauen +wohnen in der Rubrik «werk-material» wird in der Web-Applikation laufend ergänzt. Im Jahr 2020 wurden neue Projekte folgender Kategorien hinzugefügt: Wohnsiedlungen, Heim für taubblinde Menschen, Kindergarten, Trinkwasseraufbereitungsanlage, Kläranlage, Mehrzweckhallen, Büro- und Gewerbegebäude, Camping, Sportinstitut, Bildungszentrum Gesundheit und Schulhäuser.

«In unseren Tätigkeitsgebieten Bauökonomie und Bautreuhand hilft uns die Plattform werk-material.online bei der Definition und Überprüfung von Kostenzielen in frühen Phasen sowie bei der Plausibilisierung von Kostenermittlungen. Vermehrt angewandt haben wir die Objektdaten schon bei der Definition von Zielen für Architekturwettbewerbe. Hier können wir anhand von Projekten mit gleicher Nutzung und ähnlichem Volumen die groben Parameter, wie das Mengengerüst und die zu erwartenden Kosten, bestimmen und dies dem Auftraggeber anhand eines Referenzobjektes veranschaulichen. Bei der Kostenermittlung (Grobkostenschätzung, Kostenschätzung und Kostenvoranschlag) helfen vor allem die Daten in der Gliederung nach eBKP-H. Die Möglichkeit, Kennwerte und Projekte zu vergleichen, eignet sich als  gutes Werkzeug, um Referenzobjekte und grobe Richtwerte für die weitere Kostenplanung zu finden. Wir werden die Datenbank weiterhin in unserer täglichen Arbeit nutzen und hoffen, dass diese stetig wächst und dadurch noch häufiger  und breiter angewandt werden kann.» 

Suche geeigneter Referenzobjekte

Die Auswahl geeigneter Referenzobjekte erfolgt über das Prinzip der Ähnlichkeit: Damit eine realitätsnahe Kostenprognose für ein zu kalkulierendes Objekt abgegeben werden kann, muss ein möglichst ähnliches Objekt gefunden werden, das bereits realisiert wurde. Kriterien der Ähnlichkeit sind dabei unter anderem die Grösse des Objekts, der Ort, die Realisierungszeit oder die Objektart. Je mehr Kriterien übereinstimmen, desto ähnlicher werden auch die Baukosten dieser Projekte sein. Stimmen diese sogenannten Qualitätsmerkmale der aktuellen Bauaufgabe mit dem Referenzobjekt überein, werden die zu ermittelnden Baukosten in ähnlicher Weise übereinstimmen. Das Prinzip der Ähnlichkeit bildet daher die Basis aller Kostenermittlungen mit standardisierten Kennwerten, z.B. Kennwerten nach Baukostenplan eBKP-H.

Für den Einstieg in die Suche passender Referenzobjekte sucht das junge Architekturbüro daher gezielt nach realisierten Kindergärten, deren Kostenkennwerte auf das aktuelle Preisniveau der Grossregion Zürich angepasst sind. Darüber hinaus spielen die Auswahlkriterien Norm «eBKP-H» und Kostenart «Erstellungskosten» eine Rolle, da dies die Anforderungen für die Kostenermittlung im Rahmen der einzureichenden Wettbewerbsunterlagen sind. Zu guter Letzt wird auf Objektauswertungen nach «Erstellungskosten/m2 GF» fokussiert, um in einem ersten Schritt, basierend auf der Geschossfläche des aktuellen Entwurfs, eine erste Kostenaussage zu den Erstellungskosten machen zu können. Das Resultat möglicher Referenzprojekte zu dieser Suchanfrage ist in der nebenstehenden Abbildung oben dargestellt. 

Nach Durchsicht der angezeigten Referenzobjekte «Doppelkindergarten in Zürich» und dem Vergleich der angezeigten Objekte mit dem aktuellen Wettbewerbsentwurf ist das Architekturbüro in der Lage, den eigenen Entwurf zunächst überschläglich mithilfe des angegebenen Kostenkennwerts «Erstellungskosten/m2 GF», z.B. aus dem Projekt «Doppelkindergarten Haspelweg», zu ermitteln. Für präzisere Kostenermittlungen kann anschliessend auf die Kennwerte der Hauptgruppen und Elementgruppen nach Baukostenplan eBKP-H zurückgegriffen werden. Dabei können die Referenzobjekte dann hinsichtlich Grösse, Trag- und Fassadenkonstruktion sowie der verbauten Materialien im Innenraum mit dem aktuellen Wettbewerbsentwurf des Architekturbüros verglichen und die entsprechenden Kennwerte auch im «Mix» verschiedener Referenzobjekte, z.B. aus dem Projekt «Ersatzneubau Kindergarten Sulgenbach» und «Neubau Dreifachkindergarten», verwendet werden.

Der «Objekt-Editor»

Seit November 2020 verfügt werk-material.online über eine neue Funktion, die es ermöglicht, eine eigene Referenzdatenbank realisierter Bauobjekte aufzubauen. Mit der Funktion «Objekt-Editor» sind Anwender in der Lage, eigene Objekte mit Kennwerten und zugehörigen Dokumenten zu erfassen. Diese Objekte, die nur dem jeweiligen Erfasser angezeigt werden, lassen sich anschliessend untereinander oder mit den bereits in der Web-Applikation vorhandenen Objekten vergleichen oder analysieren. Die benutzerfreundliche Oberfläche, die in den Sprachen Deutsch, Französisch, Italienisch und Englisch zur Verfügung steht, ermöglicht die Erfassung, Bearbeitung und Löschung von Objekten mit folgenden Informationen: Grunddaten, Ort, Zeitangaben, wichtigste Parameter, Beteiligte, Beschriebe, Flächen und Volumen sowie Kosten und Kostenkennwerte. 

Zusammengehörige Objekte lassen sich verlinken. Weiter können Energiekennwerte nach Norm SIA 380 erfasst und die Objekte mit Bildern, Grundrissen, Schnitten, Fassaden oder anderen Details dokumentiert werden. Nehmen wir also an, das Architekturbüro gewinnt mit seinem Beitrag den Wettbewerb für den Neubau des Doppelkindergartens in Zürich. Es kann nach Abschluss des Bauvorhabens alle Angaben zum Objekt in der Web-Applikation speichern und so auf sämtliche Informationen sowie die zugehörigen Kennwerte zurückgreifen. Als Gliederung für die Erfassung der Kostenkennwerte stehen dabei der Baukostenplan BKP sowie der Baukostenplan eBKP-H zur Verfügung.

«Bei werk-material.online handelt es sich um ein auf dem Schweizer Markt einzigartiges Kostentool. Es bietet einen Überblick über Referenzkennwerte aus einer Grosszahl abgeschlossener Bauprojekte. Die Applikation ermöglicht die Suche nach den wichtigsten Projektkenndaten wie z.B. Nutzungsart, Ort/Kanton/Stadt, Baujahr, Fläche. Die Ergebnisse sind nach in der Schweiz gängigen Normen gegliedert. Die ausgewerteten Projekte werden übersichtlich in Tableau-Grafiken angezeigt. Die Projektdaten enthalten Kosten nach BKP gegliedert, Flächen nach SIA, Projektbeschriebe und Projektdauern nach Phasen gegliedert (Planungsphase, Ausführungsphase etc). werk-material.online ist eine solide Grundlage für erste Budgetschätzung bei Entwicklungsprojekten sowie zur Einschätzung der Flächeneffizienz bei verschiedenen Nutzungsarten.»
Nikita Berzin, Immobilienbewerter