Une estimation des coûts fondée plutôt qu'une précision artificielle
Le principe de similitude est une méthode d'évaluation des coûts qui s'appuie sur les caractéristiques mesurables et le classement qualitatif d'exemples de référence comparables. Ainsi, les coûts prévisionnels peuvent non seulement être évalués, mais aussi compris et justifiés.
György Orbán | 16.10.2026
Toute chose possède des caractéristiques qui permettent de la décrire. Par exemple, la taille, les performances, la couleur et les fonctionnalités pour un téléphone, ou encore la fonction, la superficie, le programme des locaux et la qualité pour un bâtiment.
Pour évaluer les coûts, nous considérons ces caractéristiques comme une valeur cible recherchée et non comme une variable descriptive de départ. Le résultat de cette évaluation dépend des caractéristiques importantes. Si toutes les caractéristiques influençant le prix et leur effet dans les conditions de marché données étaient connues, il serait possible d'anticiper le prix. Mais ce n'est jamais entièrement le cas.
Identique ou similaire?
Dans le cas des produits industriels, il est possible d'obtenir une grande uniformité. Deux téléphones d'un modèle particulier ou deux bouteilles d'eau minérale d'une même série sont pratiquement identiques. À conditions de vente semblables, on peut s'attendre à ce que le prix soit le même.
Dans le secteur du bâtiment, cette correspondance totale n'existe pas. Un bâtiment ne peut pas être construit deux fois dans des conditions exactement identiques. Le terrain occupé par des maisons mitoyennes apparemment identiques a des caractéristiques différentes. Les données spatio-temporelles varient également. Selon le philosophe Héraclite, on ne se baigne jamais deux fois dans le même fleuve.
Par conséquent, les bâtiments n'auront pas automatiquement le même prix. L'identique fait place au similaire: plus les caractéristiques importantes de deux bâtiments concordent, plus ils se ressemblent. Plus ces caractéristiques sont similaires, plus les coûts devraient être proches.
Caractéristiques mesurables
Certaines caractéristiques sont exprimables en chiffres, par exemple la taille d'un bâtiment en mètres carrés de surface de plancher (SP) selon la norme SIA 416:2003. Cela permet de calculer le rapport entre le bâtiment prévu et un projet de comparaison. Si les deux valeurs sont identiques, le rapport est égal à 1. Plus le rapport est proche de 1, plus les bâtiments sont similaires dans cette dimension. Cela montre toutefois uniquement la similitude d'une caractéristique, et non le rapport entre les coûts.
Classement sans référence à des chiffres
D'autres caractéristiques, telles que la complexité fonctionnelle, le degré de technicisation, la qualité des surfaces, l'espace architectural ou l'intégration dans l'environnement, ne peuvent être exprimées de manière pertinente par un seul chiffre. S'il est possible de les classer, ces caractéristiques peuvent néanmoins être comparées. C'est à cela que sert le principe de classement: un cas inconnu est placé entre deux exemples connus.
Prenons l'exemple d'un projet de gare: la gare envisagée est plus simple que la gare centrale de Zurich et plus complexe que celle de Lucerne. Sa complexité fonctionnelle se situe ainsi entre celles de deux bâtiments connus. Plus la différence entre les exemples de comparaison est faible, plus le classement sera précis. Il ne s'agit pas d'une précision artificielle, mais d'une évaluation fondée, réalisée dans un cadre connu.
Caractéristiques importantes
La véritable difficulté consiste à identifier les caractéristiques importantes. Toutes les caractéristiques n'influencent pas l'objet et son coût dans la même mesure. Dans «Le système des objets», Jean Baudrillard explore la fonction et la signification des objets: une machine à laver se définit par le fait qu’elle lave les vêtements. Le fait qu'elle soit blanche ou rouge ne détermine pas sa fonction première. La couleur peut certes influencer le prix de vente, mais elle n'est pas un critère déterminant au même titre que la fonctionnalité.
Dans le cas des bâtiments, la fonction est souvent la caractéristique déterminante principale. Une école maternelle devrait d'abord être comparée à une autre école maternelle. Par exemple, un projet d'école maternelle à deux salles de classe peut être comparé à une école maternelle d'une ou trois salles de classe. La fonction correspond. Le programme des locaux est similaire, mais pas identique.
Pour les types de bâtiments rares, il n'existe parfois pas d'exemples directement comparables. Dans le cas d'une école professionnelle, les écoles primaires et secondaires ou les lycées peuvent alors fournir des informations utiles. Les différences fonctionnelles doivent rester visibles.
Les autres caractéristiques importantes sont déterminées au cas par cas. Il convient de se demander ce qui est important au vu de l'état actuel des connaissances. Ces dimensions constituent la base de la recherche de projets similaires.
Le principe hédoniste
L'estimation hédoniste des prix permet d'étudier le lien entre le prix d'un produit et ses caractéristiques. Un des premiers exemples provient de l'industrie automobile américaine. En 1939, l'économiste Andrew T. Court a analysé les prix des véhicules en fonction des caractéristiques des produits. Dans l'idéal théorique, toutes les caractéristiques déterminantes pour le prix et leur influence précise sur celui-ci sont connues. Le prix peut alors être calculé sans ambiguïté à partir de ces caractéristiques. Dans le secteur du bâtiment, ce scénario idéal n'est toutefois pas d'actualité. On ne connaît pas tous les facteurs d'influence, et les caractéristiques importantes ne peuvent pas toutes être mesurées de manière pertinente. Le principe de similitude (fig. 3) poursuit cette idée de base: les caractéristiques mesurables sont comparées de manière proportionnelle et les autres sont classées à l'aide d'exemples connus. Le principe de la méthode hédoniste peut ainsi s'appliquer à l'architecture.
Les exemples permettent de mieux comprendre les coûts
Pour les projets de comparaison, les caractéristiques importantes et les coûts engagés sont connus. Pour le bâtiment prévu, nous ignorons les coûts, mais nous connaissons une partie de ses caractéristiques et des attentes. Ces caractéristiques sont comparées à celles de bâtiments connus. Cela permet de mettre le projet de bâtiment en perspective par rapport aux projets de comparaison. Plus les dimensions principales concordent, plus il y a de raisons de penser que les coûts sont également similaires.
Les coûts du projet ne sont donc pas évalués isolément, mais déterminés à partir d'exemples connus. Les projets de comparaison renseignent sur les coûts de bâtiments similaires. Cette comparaison fournit des données de coûts étayées et plausibles pour le bâtiment prévu.
C'est le fondement même du principe de similitude: l'inconnu devient identifiable grâce à sa similitude avec ce qui est connu. Ces exemples permettent non seulement d'estimer les coûts prévus, mais aussi de les comprendre et de les expliquer.
Un outil au service de l'intelligence humaine
L'IA s'appuie elle aussi sur des similitudes. Elle doit toutefois traduire les objets analysés en chiffres. Ce faisant, elle rend mesurables des caractéristiques pour lesquelles un chiffre risque de trop simplifier la réalité. Des règles faussement précises peuvent ainsi apparaître, alors qu'un jugement humain serait nécessaire.
Le principe de similitude fonctionne différemment. Tout ce qui peut être mesuré de manière pertinente est mesuré. Ce qui ne peut l'être mesuré n'est toutefois pas réduit à un chiffre artificiel: c'est là qu'intervient le jugement humain. Une personne identifiera les caractéristiques importantes, choisira des exemples pertinents et justifiera sa conclusion.
En plus de fournir un résultat, cette méthode permet aussi de développer une argumentation claire à l'aide d'exemples concrets. Les coûts sont expliqués sur la base de la fonction et de la qualité du bâtiment. L'architecte et le maître d'ouvrage peuvent ainsi comprendre pourquoi une comparaison est pertinente, quelles sont les différences et pourquoi les coûts prévus sont plausibles.
