Déterminer le coût des ouvrages avec des valeurs référentielles standardisées

 

 

En association avec werk, bauen + wohnen et l’Office fédéral de la statistique OFS, CRB exploite depuis 2019 l’application web werk-material.online qui offre une vaste palette de valeurs référentielles standardisées pour différents cas d’application. En voici les principales fonctions, illustrées par des exemples clairs.

Texte: Tanja Heublein, Responsable Developpement & Technologie

CRB a lancé l’application web werk-material.online en 2019 en vue d’aider architectes, ingénieurs civils, maîtres d’ouvrage, services d’urbanisme ou économistes de la construction à estimer, déterminer ou vérifier les coûts d’un ouvrage. Ce nouveau service de CRB, en collaboration avec werk, bauen + wohnen et l ’OFS, propose deux lots de données: le premier, «Types d’ouvrages werk-material.online», permet d’accéder à une base solide de données de coûts d’ouvrages réalisés, balayant toutes les catégories architecturales, structurée selon les Codes des frais de construction eCCC ou CFC de CRB. Le deuxième, «Eléments calculés sur la base de valeurs référentielles de l’OFS», met à disposition les «Eléments calculés » ainsi que, à partir du mois d’avril 2021, les «Prix unitaires CAN» de l’OFS pour consultation et téléchargement au format Excel.

Le cas d’application suivant illustre concrètement les gains tirés de l’utilisation du lot de données «Types d’ouvrages werk-material.online»: la ville de Zurich a lancé un concours d’architecture pour la construction d’un nouveau jardin d’enfants double et demande aux participants, parallèlement à la soumission de leurs projets, une détermination des coûts selon l’eCCC-Bât. Ce concours suscite l’intérêt d’un jeune bureau d’architecture. Le programme architectural est motivant, mais il lui manque l’expérience de la réalisation d’un tel ouvrage. En vue de pallier son manque d’expérience et son incertitude quant à l’estimation du coût prévisionnel de réalisation, le bureau a acquis une licence «Types d’ouvrages werk-material.online online» afin de pouvoir accéder à des projets de référence adéquats et les utiliser comme base pour la détermination des coûts selon l’eCCC-Bât par ailleurs requise. 

Démarrer dans l’application web

L’utilisateur accède à la structure interne de werk-material.online de manière intuitive: après la connexion à l’aide d’une adresse e-mail et d’un mot de passe, une liste des ouvrages disponibles dans le lot de données «Types d’ouvrages werk-material.online» s’affiche. Les ouvrages sont accompagnés d’une photo et triés chronologiquement par date de réalisation. Outre le nom du projet et le lieu, un simple clic permet l’affichage d’autres informations. Le fichier de données des ouvrages évalués, lié à la rubrique «werk-material» de la revue werk, bauen + wohnen, est complété en permanence dans l’application web. En 2020, des projets ont été ajoutés dans les catégories suivantes: ensemble d’habitation, foyer pour personnes sourdes et aveugles, jardin d’enfants, installation de traitement de l’eau potable, installation d’épuration, salle polyvalente, bureaux et bâtiments commerciaux, camping, institut sportif, centre de formation santé et bâtiments scolaires.

«En économie de la construction et en fiduciaire, la plate-forme werk-material.online nous aide à fixer et à vérifier nos calculs de coûts dès les phases initiales, ainsi qu’à en évaluer la plausibilité. Nous utilisons essentiellement les données d’ouvrages disponibles à la définition des objectifs de concours d’architecture. En nous appuyant sur des projets aux programmes identiques et de volumes similaires, nous sommes en mesure de définir les paramètres généraux tels que les quantités planifiées et les coûts probables, puis de les présenter au mandant à l’aide d’un ouvrage de référence. Lors  de la détermination des coûts (estimation approximative des coûts et devis), les données structurées selon l’eCCC-Bât sont particulièrement utiles. Comparer les valeurs référentielles et les projets constitue un bon moyen pour trouver des  ouvrages de référence et des valeurs indicatives aidant à la planification ultérieure des coûts. Nous utilisons la banque de données au quotidien et espérons que celle-ci s’étoffera dans le futur pour en permettre un recours encore plus fréquent et plus large.»

Recherche d’ouvrages de référence adéquats

La sélection d’ouvrages de référence adéquats s’effectue selon le principe de similitude: pour pouvoir fournir une prévision réaliste des coûts d’un ouvrage à chiffrer, il faut trouver un ouvrage similaire déjà réalisé. Les critères de similitude sont notamment la taille de l’ouvrage, le lieu, la date de réalisation ou le type d’ouvrage. Plus les critères concordent, plus les coûts de construction de ces projets seront similaires. Si les critères de qualité du projet concerné correspondent à ceux de l’ouvrage de référence, les coûts de construction à déterminer seront aussi similaires. Le principe de similitude constitue donc la base de toutes les déterminations de coûts au moyen de valeurs référentielles standardisées, p. ex. valeurs référentielles selon eCCC-Bât. Pour commencer, le jeune bureau d’architecture axe sa recherche d’ouvrages de référence sur les jardins d’enfants réalisés et dont les valeurs référentielles sont indexés au niveau des prix actuel de la grande région de Zurich. 

Les critères de sélection Norme «eCCC-Bât» et Type de coût «Coût de réalisation» sont aussi importants puisqu’ils sont exigés pour le calcul de détermination des coûts dans le cadre du concours à rendre. Enfin, la recherche se concentre sur les analyses d’ouvrages par «Coût de réalisation/m2 SP» afin, dans un premier temps, de faire une première estimation sur la base de la surface de plancher de l’actuel projet. Le résultat de cette recherche de projets de référence potentiels est représenté ci-contre.

Après avoir examiné la liste des ouvrages de référence «Jardin d’enfants double à Zurich» et comparé les ouvrages affichés avec le projet du concours, le bureau peut estimer sommairement les coûts de son projet à l’aide de la valeur référentielle «Coût de réalisation/m2 SP» indiquée, p. ex. sur la base du projet «Jardin d’enfants double Haspelweg». Pour une détermination des coûts plus précise, il est possible d’accéder ensuite aux valeurs référentielles des groupes principaux et des groupes d’éléments selon l’eCCC-Bât. Cela permet de comparer la taille, la structure porteuse et la façade, ainsi que les matériaux à l’intérieur des ouvrages de référence avec le projet du bureau d’architectes, et d’utiliser les valeurs référentielles issues d’un croisement de plusieurs ouvrages de référence, p. ex. des projets «Jardin d’enfants Sulgenbach – Construction nouvelle de remplacement» et «Jardin d’enfants triple – Construction nouvelle».

L’«Editeur d’ouvrages»

Depuis novembre 2020, werk-material.online dispose d’une nouvelle fonction qui permet de créer sa propre base de données de référence d’ouvrages réalisés. Grâce à l’«Editeur d’ouvrages», les utilisateurs ont la possibilité de saisir leurs propres réalisations, valeurs référentielles et documentation correspondante à l’appui. Seule la personne ayant saisi ces ouvrages est autorisée à les consulter et à les comparer et les analyser entre eux ou avec les ouvrages déjà existants dans l’application web. Disponible en français, italien et anglais, l’interface conviviale permet de saisir, modifier et supprimer les données suivantes d’un ouvrage: données de base, lieu, dates, paramètres principaux, intervenants, descriptions, surfaces et volumes, ainsi que coûts et valeurs référentielles. 

Il est possible de lier des ouvrages apparentés. Sont aussi possibles la saisie de valeurs référentielles énergie selon la norme SIA 380, ainsi que la documentation des ouvrages à l’aide d’images, plans, coupes, façades ou autres détails. Supposons que le bureau d’architecture gagne le concours pour la construction du nouveau jardin d’enfants double à Zurich. Après réalisation, il pourra enregistrer toutes les données de l’ouvrage dans l’application web et accéder ainsi à l’ensemble des informations et aux valeurs référentielles correspondantes. Le Code des frais de construction CFC ainsi que l’eCCC-Bât sont à disposition pour la structuration de la saisie des valeurs référentielles.

«werk-material.online est un outil de détermination des coûts unique sur le marché suisse. Il fournit un aperçu des valeurs référentielles d'un grand nombre d'ouvrages achevés. L'application permet d'effectuer une recherche en utilisant les données clés extraites de projets, telles qu'affectation, lieu/canton/ville, année de construction ou surface. Les résultats sont structurés selon les normes en vigueur en Suisse. Les projets évalués sont affichés de façon claire dans des tableaux graphiques. Les données de projets contiennent des coûts structurés selon le CFC, des surfaces selon la SIA, des descriptions et des durées de projets structurées par phases (phase d'étude, phase de réalisation, etc.). werk-material.online offre une base solide pour la première estimation du budget de projets en cours de développement, ainsi que pour l'estimation de l'efficacité des surfaces pour différentes affectations.»

Nikita Berzin, experte en estimation immobilière